“十五五”規(guī)劃定調(diào)房地產(chǎn)：構(gòu)建新模式、優(yōu)化供給、提升品質(zhì)
2025-10-30 16:30:08
來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)
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10月28日，新華社發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》），系統(tǒng)闡述了未來五年國(guó)家發(fā)展的總體方向與重點(diǎn)任務(wù)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，《建議》明確提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并從制度建設(shè)、住房供給、房屋品質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)防控等多個(gè)維度作出部署，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向以“人民為中心”的高質(zhì)量發(fā)展新階段邁進(jìn)。
構(gòu)建新模式
《建議》將“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”置于房地產(chǎn)政策首位，凸顯制度建設(shè)的根本性作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，新模式的根基在于三大板塊：基礎(chǔ)性制度、供應(yīng)體系、人房地錢要素聯(lián)動(dòng)。其中，基礎(chǔ)性制度主要針對(duì)舊模式下的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)完善三方面。一是開發(fā)制度，二是銷售制度，三是融資制度。
中指研究院進(jìn)一步指出，項(xiàng)目開發(fā)公司制、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、現(xiàn)房銷售配套融資政策等，將成為“十五五”期間重點(diǎn)落地的政策方向。
在消費(fèi)端，《建議》提出“清理住房消費(fèi)不合理限制性措施”，核心城市購(gòu)房政策仍有優(yōu)化空間。在土地端，《建議》明確“盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)”，并賦予省級(jí)政府更大建設(shè)用地統(tǒng)籌權(quán)。
自2024年以來，中央已多次出臺(tái)政策支持存量土地與商品房盤活。截至10月24日，全國(guó)擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地的金額超6200億元，實(shí)際發(fā)行約2160億元。河北、重慶等地已率先行動(dòng)，預(yù)計(jì)更多地區(qū)將加入。
《建議》延續(xù)黨的二十屆三中全會(huì)基調(diào)，將“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解”寫入規(guī)劃，表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控仍是中央關(guān)注重點(diǎn)。
李宇嘉指出，通過基礎(chǔ)制度建設(shè)和資金閉環(huán)管理，可有效防范項(xiàng)目爛尾、企業(yè)債務(wù)等問題，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益與金融穩(wěn)定。
《建議》還提出“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”。與“十四五”時(shí)期“有效增加”保障房供給相比，“優(yōu)化”一詞標(biāo)志著政策重心從“量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)”與“結(jié)構(gòu)”。
李宇嘉認(rèn)為，住房是未來的“軟基建”，尤其在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，保障性住房是穩(wěn)定社會(huì)、促進(jìn)人口高質(zhì)量發(fā)展的重要載體。他指出，當(dāng)前新市民、年輕人對(duì)居住品質(zhì)要求提高，提供低成本、體面的住房保障，有助于釋放消費(fèi)潛力，支撐經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間全國(guó)建設(shè)籌集保障性住房及改造安置住房超1100萬套，惠及3000多萬人?！笆逦濉逼陂g，保障房供給將更注重區(qū)域均衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與品質(zhì)提升，各地在編制住房發(fā)展規(guī)劃時(shí)，將加強(qiáng)對(duì)保障房需求的精準(zhǔn)測(cè)算。
建設(shè)“好房子”
值得注意的是，《建議》首次提出“因城施策增加改善性住房供給”，表明政策將更注重城市差異與居民需求差異。
李宇嘉分析，改善性住房已成為結(jié)構(gòu)性需求的重點(diǎn)。2019年，重點(diǎn)30城市120平方米以上住房供給占比已達(dá)30%，但隨著市場(chǎng)去化周期拉長(zhǎng)、居民預(yù)期變化，改善性需求的釋放仍受到制約。因此，“因城施策”成為關(guān)鍵：供給過剩地區(qū)需結(jié)構(gòu)性收縮，需求潛力地區(qū)則應(yīng)以需定供。
中指研究院數(shù)據(jù)支持這一判斷：2025年前三季度，重點(diǎn)30城市中120～144平方米戶型占比提升至30%，上海、南京、長(zhǎng)沙等城市改善型產(chǎn)品增長(zhǎng)明顯。未來，精準(zhǔn)匹配需求將成為住房供給的典型特征。
《建議》將“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”寫入國(guó)家戰(zhàn)略，并同步提出“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。
李宇嘉指出，“好房子”已從部委政策上升為國(guó)家戰(zhàn)略。今年5月1日生效的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出了40多項(xiàng)指標(biāo)，部分為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋安全、舒適、綠色、智慧四個(gè)維度。然而，這也帶來成本上升問題，如何平衡成本與支付能力，仍需政策支持。
據(jù)中指研究院補(bǔ)充，住建部已提出五項(xiàng)好標(biāo)準(zhǔn)（好的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維），并歸納居民對(duì)“好房子”的要求為“六不六防三省三要”。上海、成都、合肥等地已出臺(tái)配套政策，如優(yōu)化計(jì)容規(guī)則、放寬陽臺(tái)面積計(jì)算等，未來更多城市將跟進(jìn)。
在物業(yè)服務(wù)方面，李宇嘉強(qiáng)調(diào)，行業(yè)正從“對(duì)物的服務(wù)”轉(zhuǎn)向“對(duì)人的服務(wù)”，涵蓋養(yǎng)老、托幼、應(yīng)急處理等全齡化需求，推動(dòng)“住有所居”向“住有宜居”邁進(jìn)。
《建議》明確提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。業(yè)內(nèi)人士指出，全生命周期意味著需要完善配套的房屋體檢、房屋養(yǎng)老、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)機(jī)制。
李宇嘉指出，這些制度已在多地試點(diǎn)，關(guān)鍵在于資金與機(jī)制設(shè)計(jì)。例如，房屋養(yǎng)老金需構(gòu)建維修基金、財(cái)政補(bǔ)貼等多元資金體系；房屋保險(xiǎn)則需從工程質(zhì)量險(xiǎn)延伸至全周期安全險(xiǎn)。
中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，自2024年以來，上海、天津、成都等地已出臺(tái)相關(guān)管理辦法或試點(diǎn)方案。上海在六區(qū)試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度，明確個(gè)人賬戶由維修資金轉(zhuǎn)化，公共賬戶納入財(cái)政預(yù)算。預(yù)計(jì)“十五五”期間，更多城市將加快推廣節(jié)奏。
此外，《建議》將“實(shí)施城市更新行動(dòng)”升級(jí)為“大力實(shí)施城市更新”，標(biāo)志著城市更新進(jìn)入系統(tǒng)化、高質(zhì)量推進(jìn)階段。
中指研究院指出，當(dāng)前城市更新仍面臨工商業(yè)用地續(xù)期、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、資金壓力等挑戰(zhàn)。《建議》明確提出“完善工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期法律法規(guī)”，相關(guān)政策有望逐步落地。未來，通過財(cái)政引導(dǎo)、市場(chǎng)化融資、政策創(chuàng)新等方式，城市更新將更好地支撐房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
總體來看，“十五五”規(guī)劃將房地產(chǎn)納入民生保障與共同富?？蚣?，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持人民至上”，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。通過制度建設(shè)、供給優(yōu)化、品質(zhì)提升、風(fēng)險(xiǎn)防控等多措并舉，中國(guó)房地產(chǎn)正在構(gòu)建以“人”為核心、以“質(zhì)”為導(dǎo)向的發(fā)展新生態(tài)?？梢灶A(yù)見的是，未來五年，隨著政策細(xì)則陸續(xù)落地，房地產(chǎn)行業(yè)有望在陣痛中重構(gòu)，在轉(zhuǎn)型中新生。（中經(jīng)記者吳靜 盧志坤）
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